نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاعی

دریافت نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاعی گام مهمی برای پایان دادن به اختلافات مالکیت مشترک است. این فرآیند حقوقی، که پس از عدم امکان افراز ملک در اداره ثبت آغاز می شود، به مالکان کمک می کند تا در شرایط عدم توافق بر سر تقسیم یا فروش، حقوق خود را احقاق کنند و ملک را از طریق مراجع قضایی به فروش برسانند.

وقتی افراد مالکیت مشترکی بر یک ملک دارند، گاهی اختلافات و عدم توافق ها بر سر نحوه استفاده یا فروش آن، می تواند به یک معضل جدی تبدیل شود. در چنین شرایطی، قانون راهکارهایی را برای حل این وضعیت پیش بینی کرده است که یکی از مهمترین آن ها، درخواست دستور فروش ملک مشاعی است. این مسیر قانونی، به شرکا اجازه می دهد تا حتی در صورت عدم رضایت برخی از آن ها، به وضعیت اشاعه پایان دهند و سهم خود را از طریق فروش ملک دریافت کنند. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و کاربردی، برای افرادی نگاشته شده است که در چنین موقعیتی قرار گرفته اند و به دنبال درک کامل فرآیند، از مراحل اولیه اداری تا تنظیم دادخواست و پیگیری قضایی، هستند. در این مسیر، سعی شده است تا با زبانی روان و توصیفی، پیچیدگی های حقوقی به شیوه ای ملموس و قابل درک تشریح شود تا خواننده با اطمینان خاطر بیشتری گام بردارد.

درک مبانی: ملک مشاع و مفهوم دستور فروش

هنگامی که چندین نفر به صورت مشترک، اما بدون تفکیک سهم مشخص از نظر فیزیکی، مالک یک مال غیرمنقول مانند زمین یا آپارتمان باشند، این وضعیت را «مالکیت مشاع» می نامند. در چنین شرایطی، هر یک از شرکا در تمام اجزای ملک سهیم هستند و مالکیت او به صورت جداگانه قابل تشخیص نیست. این نوع مالکیت معمولاً در مواردی همچون ارث یا شراکت در خرید ملک ایجاد می شود و می تواند زمینه ساز چالش هایی در مدیریت یا فروش ملک باشد.

ملک مشاع چیست؟

تصور کنید دو برادر خانه ای را به ارث برده اند یا چند دوست زمینی را با هم خریداری کرده اند. تا زمانی که سهم هر یک به طور فیزیکی جدا نشده باشد، آن ها به صورت «مشاع» مالک ملک هستند. این بدان معناست که هیچ کدام نمی توانند بدون توافق دیگری، در بخشی از ملک تصرف کنند یا آن را بفروشند. این وضعیت، بر خلاف «ملک مفروز» است که در آن، مالکیت هر فرد بر بخش مشخصی از ملک به طور مستقل تثبیت شده و او می تواند بدون نیاز به اجازه دیگری، در آن بخش تصرف و معامله کند.

دستور فروش ملک مشاع: چیستی و چرایی؟

هدف از دستور فروش ملک مشاع، پایان دادن به وضعیت مشارکت (اشاعه) در شرایطی است که امکان تقسیم فیزیکی ملک (افراز) وجود ندارد یا شرکا بر سر آن به توافق نمی رسند. ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 به صراحت بیان می دارد که اگر افراز ملک از طریق اداره ثبت ممکن نباشد، هر یک از شرکا می تواند از دادگاه درخواست دستور فروش را داشته باشد. این دستور، یک راه حل قانونی برای خروج از بن بست عدم توافق شرکا است و به مالکین این امکان را می دهد که با فروش ملک، سهم خود را از بهای آن دریافت کنند.

بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، دستور فروش ماهیت «دستور» دارد، نه «حکم». این تمایز در رویه قضایی بسیار مهم است؛ زیرا دستور فروش نیازی به صدور اجراییه ندارد و از طرق خاص خود پیگیری می شود، در حالی که حکم قضایی مستلزم طی تشریفات اجرایی پیچیده تری است.

پیش شرط اصلی: چرا ابتدا باید درخواست افراز داد؟

قبل از اینکه کسی بتواند درخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهد، ابتدا باید مسیر «افراز» را در اداره ثبت اسناد و املاک طی کند. این یک پیش شرط قانونی است. در واقع، دادگاه تنها زمانی به درخواست فروش رسیدگی می کند که اداره ثبت، گواهی «عدم امکان افراز» را صادر کرده باشد. این گواهی به منزله تاییدی است که ملک از نظر فیزیکی، قانونی یا شهرسازی قابل تقسیم نیست و لذا تنها راه باقیمانده، فروش آن است. بدون این گواهی، دادخواست فروش در دادگاه پذیرفته نخواهد شد.

گام اول: فرآیند افراز ملک مشاع در اداره ثبت اسناد و املاک

اولین قدم در مسیر فروش ملک مشاعی، مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک است. این مرحله، که «افراز» نامیده می شود، با هدف بررسی امکان تقسیم فیزیکی ملک بین شرکا صورت می گیرد. هر چند ممکن است هدف نهایی فروش باشد، اما طی کردن این مرحله الزامی است.

صلاحیت و شرایط درخواست افراز از اداره ثبت

قانون افراز و فروش املاک مشاع، صلاحیت اولیه رسیدگی به درخواست افراز را به «واحد ثبتی محل وقوع ملک» واگذار کرده است. اما این صلاحیت مشروط به وجود شرایطی است:

• ختم عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت: تنها املاکی قابل افراز در اداره ثبت هستند که عملیات ثبتی آن ها به پایان رسیده و دارای سند مالکیت باشند. به عبارت دیگر، ملک باید دارای سابقه ثبتی کامل و مشخص باشد.
• عدم وجود محجور در بین شرکا: اگر در میان مالکین مشاعی، فرد محجوری (مانند صغیر، مجنون، یا غایب مفقودالاثر) وجود داشته باشد، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را نخواهد داشت و در این صورت، مرجع صالح برای افراز یا تقسیم ملک، دادگاه عمومی حقوقی است (با استناد به ماده 313 قانون امور حسبی و آرای وحدت رویه مربوطه).
• عدم وجود سند مالکیت معارض: اگر ملک مورد تقاضای افراز، دارای سند مالکیت معارض باشد، تا رفع این تعارض، اداره ثبت به درخواست افراز رسیدگی نخواهد کرد.
• عدم نیاز به اصلاح مشخصات ملک: اگر افراز ملک مستلزم اصلاح مشخصات ثبتی آن باشد، این اصلاح باید ابتدا با رضایت همه مالکین صورت گیرد.

یک نکته مهم حقوقی در اینجا مطرح می شود: بر اساس نظریه شماره 7/6561-20/03/1360 اداره کل حقوقی قوه قضائیه، ملکی که سند مالکیت آن صادر نشده یا دارای اختلاف حدود با همسایگان است، قابل افراز نیست. این امر نشان می دهد که دقت در جزئیات ثبتی ملک، پیش از اقدام به افراز، اهمیت حیاتی دارد.

نحوه رسیدگی عملی به درخواست افراز در اداره ثبت (گام به گام)

برای فردی که قصد درخواست افراز را دارد، این مراحل طی می شود:

1. تقدیم درخواست: متقاضی یا وکیل او با در دست داشتن کارت ملی و سند مالکیت، درخواست خود را به واحد ثبتی محل وقوع ملک تقدیم می کند. ذکر دقیق اسامی و آدرس سایر مالکین مشاعی برای ابلاغ صحیح تصمیمات ثبتی ضروری است.
2. اخذ صورت وضعیت ثبتی: کارشناس ثبتی ابتدا وضعیت ثبتی ملک را از نظر متراژ، اسامی مالکین و میزان سهم آن ها بررسی می کند.
3. ماموریت نقشه بردار: در صورت احراز شرایط اولیه و احتمال افراز، نقشه بردار اداره ثبت با ابلاغ اخطاریه به تمامی مالکین، آن ها را برای معاینه محل و ترسیم نقشه دعوت می کند. نقشه بردار پس از بررسی های لازم، صورتمجلسی تنظیم و نقشه افرازی را تهیه می کند.
4. استعلام از شهرداری: اداره ثبت پس از تهیه نقشه، آن را برای استعلام از شهرداری ارسال می کند تا نظر شهرداری در مورد امکان یا عدم امکان افراز از نظر ضوابط شهرسازی مشخص شود. شهرداری حداکثر دو ماه فرصت دارد تا پاسخ دهد.
5. ابلاغ تصمیم نهایی: پس از وصول پاسخ شهرداری و بررسی های نهایی، واحد ثبتی تصمیم خود را مبنی بر «امکان افراز» یا «عدم امکان افراز» به تمامی مالکین مشاعی ابلاغ می کند. این تصمیم ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی است.

نمونه تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم افراز

تصمیم واحد ثبتی، سندی حیاتی در ادامه مسیر حقوقی است. این سند به شما اعلام می کند که آیا ملک قابل افراز تشخیص داده شده است یا خیر. یک نمونه رایج از تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم افراز ممکن است این گونه باشد:

اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره]

(تصمیم واحد ثبتی)

با توجه به درخواست آقای/خانم [نام و نام خانوادگی] به طرفیت سایر شرکا مالکین مشاعی پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] از [شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] [شهر/استان] مبنی بر تقاضای افراز و تقسیم سهم مشاعی خود از پلاک مذکور، ضمن رسیدگی و بررسی با توجه به سوابق موجود، ملاحظه گردید ملک فوق طبق سند مالکیت صادره به صورت ششدانگ [نوع ملک: مثلاً یک دستگاه آپارتمان اداری] واقع در [طبقه و کاربری دقیق] به مساحت [متراژ] متر مربع می باشد. لذا با عنایت به مراتب بالا و وضعیت پلاک مزبور از حیث نوع ملک و مساحت مورد تقاضا، پلاک ثبتی مذکور غیر قابل افراز تشخیص و اعلام می گردد.

نماینده ثبت نقشه بردار ثبت

تصمیم واحد ثبتی فوق در اجرای مادتین 5 و 6 آیین نامه قانون افراز به متقاضی افراز و سایر مالکین مشاعی برابر مقررات مذکور در ماده 6 آیین نامه اخیر ابلاغ می شود تا در صورت اعتراض برابر ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ به دادگاه صالحه قضائی مراجعه نمایند.

رییس اداره ثبت اسناد و املاک منطقه [نام منطقه] [شهر]

این تصمیم نشان می دهد که برای ادامه، باید به دادگاه مراجعه کرد. این سند با جزئیات کامل، دلیل عدم افراز را توضیح داده و مسیر بعدی را مشخص می کند.

قابلیت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی

همان طور که گفته شد، تصمیم واحد ثبتی، چه مبنی بر افراز و چه بر عدم افراز، ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. اگر در این مهلت اعتراضی صورت نگیرد یا اعتراض مطرح شده در دادگاه رد شود، تصمیم واحد ثبتی قطعیت پیدا می کند و آن گاه می توان برای درخواست دستور فروش ملک مشاعی به دادگاه مراجعه کرد.

تنظیم و تقدیم دادخواست دستور فروش ملک مشاعی

پس از آنکه تصمیم اداره ثبت مبنی بر عدم افراز قطعی شد، گام بعدی تنظیم و تقدیم نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاعی به دادگاه است. این مرحله، حساسیت ها و ظرافت های خاص خود را دارد و نیازمند دقت فراوان است.

زمان و مرجع تقدیم دادخواست دستور فروش

فردی که خواهان فروش ملک مشاع است، تنها پس از قطعی شدن گواهی عدم افراز (یعنی یا مهلت 10 روزه اعتراض به تصمیم ثبت گذشته باشد و اعتراضی نشده باشد، یا اعتراض صورت گرفته در دادگاه رد شده و حکم قطعی صادر شده باشد) می تواند دادخواست خود را مطرح کند. مرجع صالح برای رسیدگی به این دادخواست، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

مهمترین نکات در تنظیم و تقدیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع

تنظیم صحیح دادخواست، کلید موفقیت در این فرآیند است. به نکات زیر توجه شود:

• خواهان: دادخواست باید توسط یک یا چند نفر از مالکین مشاعی که قصد فروش دارند، تقدیم شود.
• خوانده: تمامی مالکین مشاعی دیگر که خواهان نیستند (اعم از کسانی که موافق فروش نیستند یا به هر دلیل در دادخواست شرکت نکرده اند)، باید به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شوند. احراز هویت و آدرس دقیق آن ها بسیار اهمیت دارد.
• خواسته: خواسته باید به صراحت تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاعی با ذکر دقیق پلاک ثبتی و آدرس کامل ملک باشد.
• دلایل و منضمات (مدارک پیوست):
  • تصویر مصدق سند مالکیت (خواهان).
  • گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت (با ذکر شماره و تاریخ) که مهمترین مدرک است.
  • تصویر ابلاغیه تصمیم واحد ثبتی به خواندگان (به عنوان دلیل قطعی شدن).
  • وکالتنامه وکیل (در صورت مراجعه توسط وکیل).
  • اگر در بین مالکین، فرد محجوری (صغیر، مجنون و…) وجود داشته باشد، علاوه بر دستور فروش، باید در ستون خواسته، درخواست صدور گواهی عدم افراز نیز مطرح شود؛ زیرا در این شرایط، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به افراز را نداشته و دادگاه باید ابتدا عدم افراز را احراز کند.

نمونه کامل دادخواست دستور فروش ملک مشاعی

در ادامه، یک نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاعی ارائه می شود که می توانید با تکمیل اطلاعات مورد نیاز، از آن استفاده کنید:

عنوان: نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاعی

مشخصات خواهان:

• نام: [نام خواهان]
• نام خانوادگی: [نام خانوادگی خواهان]
• کد ملی: [کد ملی خواهان]
• نشانی: [آدرس دقیق خواهان]

مشخصات خوانده:

• نام: [نام خوانده ۱]
• نام خانوادگی: [نام خانوادگی خوانده ۱]
• کد ملی: [کد ملی خوانده ۱]
• نشانی: [آدرس دقیق خوانده ۱]
• (همین الگو برای تمامی خواندگان تکرار شود)

مشخصات وکیل (در صورت وجود):

• نام: [نام وکیل]
• نام خانوادگی: [نام خانوادگی وکیل]
• کد ملی: [کد ملی وکیل]
• نشانی: [آدرس دفتر وکیل]

خواسته:

تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع با مشخصات ثبتی [پلاک ثبتی فرعی از اصلی] و بخش [شماره بخش] و نشانی کامل [آدرس دقیق ملک، شامل خیابان، کوچه، پلاک، طبقه و واحد] و متراژ [متراژ دقیق ملک] و نوع کاربری [مثلاً مسکونی/تجاری/اداری] مطابق نظریه کارشناس رسمی دادگستری.

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت (یا کپی برابر با اصل)
2. گواهی عدم افراز شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت]
3. تصویر مصدق ابلاغیه تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم افراز به خواندگان (جهت اثبات قطعیت تصمیم)
4. وکالتنامه (در صورت وکیل بودن)
5. در صورت وجود محجور در بین مالکین: درخواست صدور گواهی عدم افراز (که در ستون خواسته به آن اشاره شده است).

متن دادخواست (برای ریاست محترم دادگاه):

«ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و تقدیم احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند، اینجانب/موکلین اینجانب [نام خواهان/موکل] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک [میزان سهم: مثلاً سه دانگ از شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی به شماره [پلاک ثبتی فرعی از اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان/شهر] به نشانی [آدرس دقیق ملک] می باشم/می باشند. خواندگان محترم نیز از دیگر مالکین مشاعی ملک مذکور محسوب می گردند.

به دلیل عدم توافق شرکا بر سر نحوه افراز یا تقسیم ملک، اینجانب/موکلین اینجانب، درخواست افراز ملک را به اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] تقدیم نمودیم/نمودند. بر اساس تصمیم شماره [شماره تصمیم] مورخ [تاریخ تصمیم] صادره از آن اداره محترم، ملک فوق الذکر غیر قابل افراز تشخیص داده شده است که ابلاغیه مربوطه به خواندگان نیز انجام و تصمیم مذکور در مهلت مقرر قانونی قطعی گردیده است.

نظر به اینکه ادامه وضعیت اشاعه موجبات بروز اختلافات و دعاوی متعدد فی مابین شرکا را فراهم آورده و امکان ادامه مشارکت به نحو موجود میسر نمی باشد، و با عنایت به عدم امکان افراز ملک از سوی اداره ثبت و قطعی شدن این تصمیم، لذا از محضر دادگاه محترم و با استناد به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و ماده 9 آیین نامه اجرایی آن، تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع فوق الذکر، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم بهای حاصل از آن بین مالکین به نسبت سهام آن ها را استدعا دارم.

با تشکر و تجدید احترام

[امضای خواهان/وکیل]

راهنمای تکمیل:

• تمامی قسمت های داخل کروشه [ ] باید با اطلاعات دقیق و صحیح مربوط به پرونده تکمیل شود.
• اطمینان حاصل کنید که پلاک ثبتی و آدرس ملک کاملاً مطابق با سند مالکیت باشد.
• حتماً تمامی مالکین مشاعی (غیر از خواهان) را در قسمت خوانده ذکر کنید. عدم درج نام یکی از شرکا می تواند به رد دادخواست منجر شود.

روند رسیدگی به دستور فروش در دادگاه و پس از آن

پس از تقدیم دادخواست دستور فروش ملک مشاعی به دادگاه، فرآیند رسیدگی آغاز می شود. این مرحله نیز دارای جزئیات خاصی است که افراد درگیر با آن باید از آن ها آگاهی داشته باشند تا بتوانند با دید بهتری مسیر پیش رو را طی کنند.

مراحل رسیدگی به دستور فروش در دادگاه

وقتی پرونده به دادگاه عمومی حقوقی ارجاع می شود، دادگاه به شرح زیر اقدام می کند:

1. استعلام وضعیت ثبتی: ابتدا دادگاه برای تأیید اطلاعات ملک، از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک استعلام می گیرد تا از صحت مالکیت، پلاک ثبتی و عدم وجود هرگونه مانع اطمینان حاصل کند.
2. ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری: برای تعیین ارزش واقعی ملک، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس با بررسی ملک، قیمت روز آن را برآورد و به دادگاه اعلام می کند. هزینه کارشناسی بر عهده متقاضی است.
3. رسیدگی بدون دعوت از طرفین: اغلب موارد، رسیدگی به درخواست دستور فروش بدون نیاز به دعوت از طرفین صورت می گیرد. این امر به دلیل ماهیت دستور بودن آن است که جنبه ترافعی (دعاوی بین دو طرف) ندارد، بلکه یک امر اجرایی و اداری-قضایی محسوب می شود.
4. صدور دستور فروش: پس از تکمیل تحقیقات و وصول نظریه کارشناسی، دادگاه دستور فروش ملک را صادر می کند. این تصمیم، همان طور که قبلاً اشاره شد، نه حکم است و نه قرار، بلکه یک دستور قضایی است.

آیا دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است؟

یکی از سوالات کلیدی برای افراد درگیر در این فرآیند این است که آیا می توان به دستور فروش اعتراض کرد؟ پاسخ صریح و روشن این است: خیر، دستور فروش ملک مشاع قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی نیست. این موضوع به ماهیت دستور بودن آن برمی گردد که فاقد جنبه ترافعی است و لذا مشمول قواعد اعتراض به احکام و قرارهای قضایی نمی شود. این یعنی پس از صدور، لازم الاجرا تلقی می شود.

نحوه اجرای دستور فروش

پس از صدور دستور فروش، پرونده به دایره اجرای احکام دادگستری ارجاع می شود. در این مرحله:

• ملک از طریق مزایده عمومی به فروش گذاشته می شود.
• وجوه حاصل از فروش، پس از کسر هزینه های قانونی، بین مالکین به نسبت سهام آن ها تقسیم می گردد.
• نکته مهم این است که برای دستور فروش، نیازی به صدور اجراییه نیست و نیم عشر دولتی نیز به آن تعلق نمی گیرد، زیرا این دستور ماهیت حکم قضایی ندارد.

نکات حقوقی خاص و ابهامات رایج

در فرآیند دستور فروش ملک مشاعی، ممکن است پیچیدگی ها و سوالات خاصی مطرح شود که نیاز به توضیح و شفاف سازی دارد. در ادامه به برخی از این نکات حقوقی مهم پرداخته می شود.

آیا صدور دستور فروش ملک مشاع نسبت به ملک در رهن یا توقیف امکان پذیر است؟

گاهی اوقات، سهم یکی از مالکین مشاعی در رهن بانک یا شخص دیگری است، یا اینکه به دلیل بدهی های او توقیف شده است. این وضعیت می تواند ابهاماتی را در مورد امکان دستور فروش ملک مشاع ایجاد کند. جدیدترین نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه (مانند شماره 7/1402/64) بر این دیدگاه است که صدور دستور فروش در چنین شرایطی بلامانع است. دادگاه می تواند دستور فروش را با حفظ حقوق مرتهن یا توقیف کننده صادر کند. به این معنا که پس از فروش ملک و تقسیم وجوه، ابتدا حقوق مرتهن یا طلبکار توقیف کننده از سهم مالک بدهکار پرداخت شده و سپس باقیمانده به او تحویل داده می شود (مطابق ماده 55 قانون اجرای احکام مدنی). این رویکرد به معنای آن است که وضعیت رهن یا توقیف، مانعی برای پایان دادن به وضعیت اشاعه و فروش ملک نخواهد بود.

آیا با سند عادی می توان درخواست دستور فروش ملک مشاع را مطرح کرد؟

مالکیت در سیستم حقوقی ایران به دو صورت رسمی و عادی شناخته می شود. اما برای طرح درخواست دستور فروش ملک مشاعی، داشتن سند مالکیت رسمی یک ضرورت است. اداره ثبت و دادگاه، تنها اسناد رسمی را به رسمیت می شناسند. بنابراین، اگر فردی تنها با سند عادی ادعای مالکیت مشاعی دارد، ابتدا باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کرده و پس از کسب حکم قطعی و ثبت سند رسمی به نام خود، اقدام به درخواست دستور فروش کند.

آیا نسبت به سرقفلی می توان درخواست دستور فروش داد؟

مفهوم سرقفلی (حق کسب یا پیشه یا تجارت) با مالکیت عرصه و اعیان (ساختمان و زمین) متفاوت است. دستور فروش ملک مشاع به طور خاص برای عرصه و اعیان اموال غیرمنقول است و شامل سرقفلی نمی شود. اگر چندین نفر به صورت مشاعی دارای حق سرقفلی باشند و قصد فروش آن را داشته باشند، مسیر قانونی متفاوتی را باید طی کنند. در این موارد، باید دعوای الزام به تجویز انتقال منافع در مورد سرقفلی مطرح شود. نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز این تمایز را تأیید کرده و در فرضی که ملک تجاری دارای حق سرقفلی است، دستور فروش ملک را با استثنا کردن حقوق سرقفلی به مزایده می گذارد.

آیا ورثه می توانند نسبت به املاک مورثی دستور فروش ملک مشاع مطرح نمایند؟

وقتی مالکیت مشاعی افراد نسبت به ملکی از طریق ارث ایجاد شده باشد، اولین گام پس از فوت مورث، طرح دادخواست تقسیم ترکه است. در این موارد، مستقیماً نمی توان درخواست دستور فروش ملک مشاع را مطرح کرد. تقسیم ترکه یک فرآیند جامع تر است که تمامی اموال و دیون متوفی را در بر می گیرد و دادگاه ابتدا به تقسیم اموال و سپس به فروش آنچه قابل تقسیم نیست، اقدام می کند. این تفاوت در رویه حقوقی، برای وراث اهمیت زیادی دارد تا با انتخاب صحیح دعوا، از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کنند.

هزینه های دستور فروش ملک مشاع چقدر است؟

فرآیند دستور فروش ملک مشاع، شامل چندین نوع هزینه است که فرد متقاضی باید آن ها را در نظر بگیرد:

• هزینه دادرسی: مبلغی که در زمان تقدیم دادخواست باید به دادگاه پرداخت شود. این مبلغ بر اساس ارزش خواسته (قیمت ملک) تعیین می گردد.
• هزینه کارشناسی: مبلغی که برای ارزیابی قیمت ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری پرداخت می شود.
• هزینه انتشار آگهی مزایده: در صورت لزوم برای مزایده و فروش ملک، هزینه هایی برای انتشار آگهی در روزنامه ها یا سایر رسانه ها باید پرداخت شود.

باید توجه داشت که این هزینه ها متغیر هستند و بر اساس ارزش ملک، تعرفه های قانونی و پیچیدگی پرونده، ممکن است تغییر کنند. مشاوره با وکیل در این خصوص می تواند برآورد دقیق تری از هزینه ها ارائه دهد.

مدت زمان لازم برای صدور و اجرای دستور فروش چقدر است؟

تخمین دقیق مدت زمان برای صدور و اجرای دستور فروش ملک مشاع دشوار است؛ زیرا این فرآیند به عوامل مختلفی بستگی دارد:

• حجم کار دادگاه: میزان پرونده های موجود در شعبه رسیدگی کننده.
• پیچیدگی پرونده: وجود مسائل جانبی مانند رهن، توقیف، یا حضور محجورین که نیاز به رسیدگی های بیشتر دارد.
• همکاری طرفین: هرگونه اعتراض یا عدم همکاری می تواند به طولانی شدن فرآیند منجر شود.
• سرعت دایره اجرای احکام: روند برگزاری مزایده و فروش ملک در این دایره نیز زمان بر است.

به طور کلی، می توان گفت این فرآیند از چند ماه تا حتی بیش از یک سال به طول بیانجامد. داشتن یک وکیل متخصص می تواند به تسریع و پیشبرد صحیح پرونده کمک شایانی کند.

آیا حضور خواهان در تمامی مراحل دادگاه ضروری است؟

یکی از مزایای اخذ وکیل در پرونده های حقوقی، عدم نیاز به حضور مستقیم موکل در تمامی جلسات دادگاه است. با داشتن وکیل، وکیل می تواند تمامی مراحل را از تقدیم دادخواست تا پیگیری اجرای دستور فروش به نمایندگی از خواهان انجام دهد. این امر به ویژه برای افرادی که مشغله کاری دارند یا اطلاعات حقوقی کافی ندارند، بسیار کمک کننده است. با این حال، در برخی موارد خاص و بنا به تشخیص دادگاه، ممکن است حضور شخص خواهان نیز ضروری باشد.

نتیجه گیری

مسیر دستور فروش ملک مشاعی، راهکاری قانونی و مؤثر برای حل اختلافات مالکین مشترک و پایان دادن به وضعیت اشاعه است. این فرآیند، از مراجعه به اداره ثبت و اخذ گواهی عدم افراز آغاز می شود و با تقدیم دادخواست به دادگاه، ارجاع به کارشناسی و نهایتاً صدور و اجرای دستور فروش در دایره اجرای احکام ادامه می یابد. فهم دقیق مراحل، مستندات لازم و نکات حقوقی پیرامون آن، از جمله وضعیت ملک در رهن یا وراثتی بودن آن، برای پیشبرد صحیح پرونده ضروری است. پیچیدگی های حقوقی این فرآیند و ضرورت رعایت نکات ظریف قانونی، می تواند چالش برانگیز باشد. لذا، توصیه قاطع می شود برای جلوگیری از اشتباهات احتمالی و تسریع در روند کار، حتماً از مشاوره و همراهی وکیل متخصص در امور ملکی بهره مند شوید. یک وکیل باتجربه می تواند شما را در تمامی مراحل این مسیر راهنمایی کرده و از حقوق شما به بهترین نحو ممکن دفاع کند.